高端養(yǎng)老院月收費(fèi)普遍超萬元,房企多種形式介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

全國每100個(gè)人，就有18個(gè)是60歲及以上的人

養(yǎng)老地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)

5月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口超2.64億人，占總?cè)丝诘?8.7%。民政部此前曾預(yù)計(jì)，十四五時(shí)期，我國60歲及以上人口將突破3億人，將從輕度老齡化邁入中度老齡化階段。

隨著老齡化程度加深，養(yǎng)老地產(chǎn)正迎來新的機(jī)遇。中國社會(huì)科學(xué)院預(yù)計(jì)，2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可達(dá)13萬億元，前景無限。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景雖好，但不少房企都反映，目前，除了銷售模式的養(yǎng)老地產(chǎn)外，其他模式的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上還難以實(shí)現(xiàn)盈利。

2018年年底，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，養(yǎng)老還沒有盈利模式。這一局面到2020年仍沒有改變。在萬科今年3月發(fā)布的2020年年報(bào)中，對(duì)其進(jìn)軍的多個(gè)產(chǎn)業(yè)均有關(guān)于盈利情況的介紹，但對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的描述僅是持續(xù)積極探索，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)。

A【機(jī)遇】

廣州中心區(qū)公立養(yǎng)老院一床難求

廣州市民政局公開的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，廣州市共有217家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位57223張。廣州市為老服務(wù)綜合平臺(tái)和60加研究院統(tǒng)計(jì)了其中181家機(jī)構(gòu)的情況，平均入住率為52.6%。公辦、民辦、公建民營機(jī)構(gòu)的入住率分別為54.4%、52.1%和53.0%。單從數(shù)據(jù)來看，廣州養(yǎng)老床位寬裕，實(shí)際上卻存在著結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的問題。

因住房空間狹窄加上沒有電梯，楊小姐無法將80多歲的獨(dú)居祖母接到家里同住，但祖母健康狀況每況愈下，楊小姐打算將祖母送到養(yǎng)老院。楊小姐所在的荔灣區(qū)老齡化程度最高，性價(jià)比較高的公辦老人院床位爆滿，為方便探視，楊小姐只能一邊在民政系統(tǒng)網(wǎng)站上申請(qǐng)入住荔灣區(qū)唯一一家公辦老人院，一邊先將老人送到附近的民辦養(yǎng)老院，民辦養(yǎng)老院每月的開銷比公辦的貴1000多元。足足等了兩年，我奶奶才等到一張公辦養(yǎng)老院的床位。

羊城晚報(bào)記者打電話到荔灣、越秀、海珠區(qū)各公辦養(yǎng)老院咨詢后發(fā)現(xiàn)，床位全部爆滿。工作人員告訴記者，無法預(yù)估床位空出的時(shí)間，因?yàn)橹挥械热胱〉睦先穗x世，才可能騰出床位。天河西部很多收費(fèi)適中的民營養(yǎng)老院同樣是一床難求，位于五山附近的燕嶺頤養(yǎng)院床位常滿，偶有老人離世，一周內(nèi)就有新的長(zhǎng)者入住。

廣州市老人院的工作人員告訴記者，目前已有7000多位老人在網(wǎng)上輪候等待入院，但該院兩個(gè)院區(qū)僅能提供2000余個(gè)床位。未來兩個(gè)院區(qū)全部投入使用后，最多可以提供8000個(gè)床位，但現(xiàn)在尚未確定新床位的投入使用時(shí)間，而且疫情期間入住審批嚴(yán)格，即使床位全部投入使用，也不會(huì)一下子收滿人，因此無法預(yù)計(jì)老人需要等多久。

高端養(yǎng)老院月收費(fèi)普遍超萬元

近幾年，不少房企紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)克而瑞今年的統(tǒng)計(jì)，萬科、保利、遠(yuǎn)洋、越秀等百余家地產(chǎn)類企業(yè)已經(jīng)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽、合眾人壽、太平人壽等眾多險(xiǎn)資類企業(yè)，九如城、同仁堂、英智康復(fù)等綜合類企業(yè)，首開、首創(chuàng)、誠和敬等地方國資企業(yè)，各路大軍紛紛進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)。

這些新力量進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，為市場(chǎng)帶來了不少相對(duì)高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。以廣州為例，萬科、保利、越秀等企業(yè)開辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都以中高端為主。

最近，方女士將身患末期癌癥的母親送進(jìn)了位于海珠區(qū)濱江中路的萬科榕悅養(yǎng)老院，每月繳費(fèi)1萬多元。記者了解到，入住該養(yǎng)老院需要一次性繳納2萬多元的設(shè)備購置費(fèi)，日常開銷包括床位費(fèi)、伙食費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等，全自理人群月開銷在萬元以下，但如果選擇單人間而且是專人護(hù)理，月開銷可能接近2萬元。

位于海珠區(qū)琶洲的保利天悅和熹會(huì)頤養(yǎng)中心則采用會(huì)員制方式，入住者需購買10-15年的會(huì)籍，以全自理的單人間為例，10年會(huì)籍的費(fèi)用為50多萬元，買了會(huì)籍后入住者無需再交床位費(fèi)和水電費(fèi)，但伙食費(fèi)另計(jì)。如果老人能夠全自理，平攤下來月開銷在1萬元左右。

房企多種形式介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，如今企業(yè)介入養(yǎng)老行業(yè)的模式已不僅僅是開辦常規(guī)的老人院一種，而是百花齊放，已形成護(hù)理類、康復(fù)類、醫(yī)養(yǎng)類、地產(chǎn)類、保險(xiǎn)類、政府類和運(yùn)營類七大商業(yè)模式。

以越秀康養(yǎng)為例，該項(xiàng)目位于海珠區(qū)廣紙新城海頤苑內(nèi)，利用同一集團(tuán)旗下廣州紙廠閑置的單身宿舍改造而成，新增越秀朗高系列醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)品，采用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+護(hù)理院雙牌照模式，形成了機(jī)構(gòu)+社區(qū)+居家養(yǎng)老多層次業(yè)務(wù)布局。此外，也有部分房企嘗試幫老人代管房屋，以租金抵扣養(yǎng)老費(fèi)等多元化服務(wù)。

對(duì)于行業(yè)未來的機(jī)遇，越秀地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)認(rèn)為：未來五年是積極應(yīng)對(duì)人口老齡化、做好養(yǎng)老服務(wù)準(zhǔn)備的寶貴窗口期。在需求端，隨著我國居民物質(zhì)生活大幅改善、健康意識(shí)逐步增強(qiáng)，多元化的健康需求持續(xù)刺激康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在供給側(cè)，居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，為社會(huì)化養(yǎng)老提供了結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇。

B【挑戰(zhàn)】

養(yǎng)老行業(yè)資金回收周期偏長(zhǎng)

此前，不少房企采用的是新建物業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的模式，但這種方式的資金回收周期偏長(zhǎng)。

據(jù)了解，自2017年成立以來，越秀康養(yǎng)通過自主建設(shè)、并購、合作，積極布局粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，形成3省6市8000床的規(guī)模格局。如今該公司強(qiáng)調(diào)，未來在快速戰(zhàn)略擴(kuò)張的同時(shí)，將充分考慮康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)資金占用較大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的實(shí)際情況，在運(yùn)營、風(fēng)控等領(lǐng)域逐步搭建體系，積極探索提質(zhì)增效的經(jīng)營管控模式。

萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣從前幾年的快速擴(kuò)張中放慢了速度，努力探尋更合適的模式和產(chǎn)品。2019年，萬科提出收斂聚焦、鞏固提升基本盤的戰(zhàn)略，其養(yǎng)老業(yè)務(wù)逐步收斂聚焦至突出專業(yè)護(hù)理能力的怡園與營造睦鄰友好關(guān)系的隨園這兩大產(chǎn)品線。

高薪仍難求高素質(zhì)從業(yè)人員

人們對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的偏見，也制約著養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展。萬科此前曾嘗試將部分社區(qū)內(nèi)的閑置物業(yè)轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老用途，卻遭到了很多業(yè)主的反對(duì)，后來萬科推出的不少養(yǎng)老院都是租用外界的閑置物業(yè)。

而且，社會(huì)上對(duì)養(yǎng)老行業(yè)普遍帶有偏見，招人也不好招。廣州某養(yǎng)老院院長(zhǎng)告訴羊城晚報(bào)記者，照顧老人特別是失能老人又臟又累，從業(yè)人員社會(huì)地位不高，很多年輕人不愿意干，因此養(yǎng)老行業(yè)的從業(yè)人員普遍都在40歲以上，但對(duì)于某些帶病老人的護(hù)理需要專業(yè)知識(shí)，一些年齡偏大、文化水平偏低的從業(yè)人員難以勝任。好的從業(yè)人員不但要有專業(yè)素養(yǎng)，還要有愛心和耐心。即使我們已經(jīng)開出了不算低的工資，但想找到合適的人依然很難。

可能面臨老人遭遺棄的風(fēng)險(xiǎn)

最近，安徽某養(yǎng)老院工作人員在網(wǎng)上訴苦，該院2020年1月接收了一位老人入住，其兒子按期繳納了兩個(gè)月的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，便聲稱兄弟姐妹之間有家庭矛盾，不再支付費(fèi)用。多次溝通無效后，老人院將老人子女起訴至法院，但老人子女早已將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至他人名下，老人院雖勝訴法院卻無法執(zhí)行。老人院無力再承擔(dān)老人的服務(wù)工作，但老人又無處安置，非常無奈。

在北京經(jīng)營養(yǎng)老院的王先生也曾遇到入住老人遭子女遺棄的問題，不過比較幸運(yùn)的是，最終王先生通過訴訟追回了經(jīng)濟(jì)損失。北京物價(jià)高，我們耗不起，為求自保，現(xiàn)在我們每接手一位新的老人，都要收三四十萬元作為押金。

記者了解到，現(xiàn)行的《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》第二十四條規(guī)定：贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)的，基層群眾性自治組織、老年人組織或者贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人所在單位應(yīng)當(dāng)督促其履行。

王先生認(rèn)為，這種督促其履行的違法責(zé)任太輕，建議對(duì)于遺棄老人等行為應(yīng)該有更嚴(yán)格的處罰，而且社會(huì)福利體系對(duì)這種被遺棄的老人，也應(yīng)該有更好的救濟(jì)方式。