物業+養老——可遙望的藍海與可觸碰的痛點

人口老齡化在加速，養老已成為擺在國家、社會和家庭面前的重要課題。

目前我國大部分地區推行9073比例建設養老服務體系，即90％的老年人由家庭自我照顧，7％享受社區居家養老服務，3％享受機構養老服務。

不過，傳統的過于倚重子女養老模式已不再適應現代社會的發展。

日前舉辦的2021上海養老、輔具及康復醫療博覽會（AID）上，有養老行業從業者表示，目前為止養老的主力軍的模式是由子女承擔長者的居家養老模式，但未來隨著421家庭結構的轉變，這樣的模式不會太長久。

探索新型養老服務模式的需求也日益迫切。2020年11月，六部委聯合發布了《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，推動和支持物業服務企業積極探索物業服務+養老服務模式；2021年3月，十四五規劃綱要提出，完善社區居家養老服務網絡，推動專業機構服務向社區延伸，整合利用存量資源發展社區嵌入式養老。

物業+養老模式受到越來越多物業服務企業的關注。

多方式介入養老

據工信部數據，預計2030年我國養老產業市場規模將超過20萬億元。易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕提出，這意味著這個產業有希望追趕地產，我們會發現百強房企中，有七成以上已經開始進入到養老的序列中，紛紛做各種布局。

這其中，有許多物業企業的身影。2020年，龍湖智慧服務與安馨康養簽訂戰略合作，推進物業服務+養老服務落地；奧園健康則成立了大健康產業發展研究院，提供智慧居家康養、旅居養老等康養服務。

作為最早一批切入養老服務行業的保利地產，于2012年成立了保利健投，專業布局康養，逐步形成了機構養老為核心、社區為依托、居家為基礎的三位一體健康養老模式。至今，保利健投完成了在全國七大片區超過50家養老項目的戰略布局，保利健投助理總經理郭延洲透露，明年此時，上海的第一個機構項目或可開業。

不只是開發商旗下的企業，許多獨立的第三方物企也在利用自身的優勢探索介入養老領域的方式。

在9073這種養老模式的劃分中，在長城物業集團旗下深圳市共享之家護理服務有限公司總經理李志建看來，跟我們物業服務密切相關的是90%以上家門口的養老。

對此，上海延吉物業管理有限公司總經理助理朱燕菁也認為，物企具備天然優勢。

物企作為社區的運營管理者，工作人員日常通過為業主提供服務建立信任關系，為養老服務引進社區打下基礎。這種信任是物業較其他養老機構的重要優勢。

而現階段，城市中物業服務企業數量龐大、覆蓋面寬，社區物業服務覆蓋率已超過80%，構成了一張龐大的服務網絡，朱燕菁介紹。

在充分了解的基礎上生發出的養老服務，就更容易具有針對性。

有的老人可能患有白內障、高血壓、糖尿病等，對應的產品、服務，包括適老化改造都是不一樣的，朱燕菁表示，這一定是基于老人的需求。而與老人日常接觸更直接、更全面的物業人員可能最清楚。

同時，克而瑞研究報告顯示，相較于其他機構，物業服務企業能為老人提供更為便利和快捷的老人服務；且物業24小時不離小區，對老人緊急求助能夠快速解決。

這樣的特點也就意味著物企擁有將老人的需求鏈接到其他養老服務商的可能。

在資源整合方面，物業服務企業還可以對部分自身存在短板的養老服務與第三方機構合作，在居家養老上提供更專業化服務。朱燕菁稱。

李志建給出了具體的場景，我們重新賦能物業從業人員，使其從一個最基本的保安、保潔，成為能在長者發生意外的時候提供必要協助的服務人員，如何能夠響應、快速聯系到長者家人或專業的醫療機構。

物企還進一步發揮自身貼近社區、貼近業主的特點，打造社區嵌入式的為老服務機構。

延吉物業2014年開始探索養老業務，從承接第一家綜合為老服務中心起，慢慢向社區居家服務滲透。據朱燕菁介紹，目前延吉物業已擁有6個綜合服務中心和1個養老院，同時進行長護險社區居家照護、社區居民助餐、居家適老化改造等服務。

同樣地，長城物業則于2011年成立了共享之家，打造為長者提供專業護理復康服務的社區嵌入式的品牌。這種嵌入式服務即距家一碗湯的距離，李志建介紹，包括提供日間照料的半托和持續照護的全托。

盈利模式待探索

尚處于發展中的養老服務產業仍有許多問題需要解決。

人才缺口是無法忽視的關鍵之一。有研究顯示，養老行業從業者難以獲得與其重要性相匹配的社會認可和政策扶持，因此養老行業面臨著人才供給不足、培養成本高、人員流失嚴重的嚴峻形勢。

一個物業工作人員，如保安經過一周培訓基本上就可以上崗，但護理人員要經過非常長的培訓周期，而具備理論知識后還需長期實踐，才能具備獨立工作的能力，郭延洲介紹，從某種程度來講，比起物業服務，老人服務的專業性更高，同時承受的這種精神壓力也更大。

但養老行業對人才的需求卻隨著老齡化的到來越發凸顯。BOSS直聘研究院數據顯示，2021年以來，該平臺養老產業相關崗位數量同比增長50%，其中漲幅最大的崗位包括養老護工、保姆、導醫等，薪資漲幅最大的崗位包括（養老院）客房服務員、護工、營養師等。

上海市民政局局長朱勤皓在展會期間的論壇上提出，養老護理員是養老服務工作的重要支撐。要從抓好技能提升、改善薪酬待遇、增進職業認同、增加社會認同等多維度進行人才隊伍建設。

盈利難題也是許多企業進入養老領域的的一大障礙。我們注意到，過去10年，大部分企業靠養老、康養沒有掙過錢，很多央企、國企、保險公司也做過嘗試。奧園健康生活集團執行董事、總裁鄭煒曾表示。

養老機構的一般費用包括床位費、餐費、護理費、增值服務費等，其中床位費和護理費占比較大，這些收費與整體照護團隊、后勤團隊等人工費用平攤后對比，能做到持平，就已經是運營得很好的項目了。郭延洲表示。


東亞前海證券地產行業首席分析師金文曦曾對類似出租業務的養老模式進行剖析，其即以床位費、增值業務等為收入，是相對長期的盈利模式，前三年基本處于項目投入和培育期，預期三年以后陸續利潤可以回正，可能五年后才能出現些利潤。

盈利難的原因之一在于老年人的支付能力不足。

郭延洲表示，當前需要照護的主要是30后、40后老人，總體來說，這部分老人收入水平比較低，他們的平均收入在北京的話，大約在4000塊錢的水準。這遠遠滿足不了針對其提供服務所需要的成本。

在張燕看來，未來隨著長護險的全面推廣實施或能對支付能力的提升起到補足作用。

2018年，上海成為全國首批15個長護險試點城市之一，2018年在全市推開試點。截至2020年12月，上海全市在居家和機構享受長護險待遇的失能老人為41.7萬人，占上海老年人口的8%。其中，長護險基金支付比例基本在85%-90%。

目前，全國已有49個城市試點長護險。今年的《政府工作報告》提出，要促進醫養康養相結合，穩步推進長期護理保險制度試點。