老齡化社會正加速到來,住宅適老化改造應(yīng)早布局

過去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù)，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域。

老齡化社會正加速到來。我國老年人大多數(shù)選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老，形成了9073格局，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老和住房以及居住生活的方方面面關(guān)系都十分密切。2022年《政府工作報告》提出，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。可以預(yù)計，對于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)來說，適老化將成為重要發(fā)展方向。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海。中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到13萬億元。未來與養(yǎng)老有關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域?qū)⒂瓉聿恍〉陌l(fā)展空間。有分析認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，人口老齡化對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定影響。年長的人總體購房意愿不如年輕人，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們對適老化住房、老舊小區(qū)適老化改造，以及養(yǎng)老服務(wù)的需求更加旺盛。

無論是新建小區(qū)還是老舊小區(qū)，都將涉及適老化建設(shè)和改造。國務(wù)院發(fā)出的《十四五國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，十四五時期，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率要達(dá)到100%。在老小區(qū)中，完成小區(qū)路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅，建設(shè)涼亭、休閑座椅等適老化改造都應(yīng)納入老舊小區(qū)改造內(nèi)容。

適老化建設(shè)和改造給房企帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)。基于廣闊市場前景和政策大力支持，新建住宅和社區(qū)房企應(yīng)盡早進(jìn)行適老化布局，對住宅產(chǎn)品超前規(guī)劃設(shè)計，一方面可以通過差異化增強(qiáng)市場競爭力和吸引力，同時也可避免日后改造帶來的麻煩。針對適老化建設(shè)和改造的一些基本元素，相關(guān)部門也應(yīng)出臺技術(shù)導(dǎo)則，甚至是強(qiáng)制性條文，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在適老化建設(shè)改造中更加規(guī)范。相比新社區(qū)，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)并不完善，而老人在老舊小區(qū)居住的比例更大，因此，老舊小區(qū)的適老化改造需求更迫切，挑戰(zhàn)更多。房企想要在小區(qū)適老布局這一賽道上有所突破，需要在人才儲備、經(jīng)營模式等方面做更多努力。

與硬件改造相比，養(yǎng)老服務(wù)的完善和提升更為迫切，在這方面物業(yè)企業(yè)有先天優(yōu)勢。因此，六部委曾聯(lián)合發(fā)文推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)模式。在實(shí)際經(jīng)營中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專門設(shè)立提供養(yǎng)老服務(wù)的團(tuán)隊和部門，提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù)。還可以將服務(wù)鏈條延伸，豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，參與提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)。

其實(shí)，不少房企和物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就布局養(yǎng)老領(lǐng)域，但盈利難等困局仍待破解。業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，規(guī)模排名前百名房企中，有約70%進(jìn)行了與養(yǎng)老有關(guān)的布局和探索。有的企業(yè)通過拿地建養(yǎng)老院，也有的以養(yǎng)老功能為噱頭賣房。房企在探索適老化過程中，居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等多種模式都有所涉及，建成了一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長期照護(hù)機(jī)構(gòu)，打造了一批長者社區(qū)、老年公寓、照料中心等。實(shí)際上，一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率較高，而其實(shí)社會上養(yǎng)老服務(wù)的需求量很大，這就存在一個供需錯配問題。按照上述9073格局，養(yǎng)老服務(wù)主陣地還在于社區(qū)和居家養(yǎng)老。因此，涉足養(yǎng)老領(lǐng)域有必要更深入研究社區(qū)居家養(yǎng)老的特點(diǎn)。同時，在發(fā)展養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式時，可加強(qiáng)調(diào)研分析，找準(zhǔn)市場定位，緊跟市場需求。

房企涉足養(yǎng)老領(lǐng)域遇到的另一個較為核心的問題是盈利周期長，甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養(yǎng)老服務(wù)收回成本是一個相對漫長的過程，這對于過去習(xí)慣了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報的房企而言，難免不習(xí)慣。須明確，過去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù)，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域。

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